Sector inmobiliario tarijeño: entre la bonanza económica y la burbuja

 Publicado en Tarija200|Abril/Julio 2014|Edición N° 3

La evolución del precio de la vivienda en Tarija en los últimos años no sólo representa una de las preocupaciones básicas de los ciudadanos, también es objeto de hipótesis. En los medios de información se ha podido detectar dos grandes corrientes: la primera, que ve un saludable boom, ocasionado por la propia demografía, la activación de la demanda por mayores ingresos y el mejor acceso al crédito junto a un gran momento de la economía local, y, la segunda, apunta como causante del fenómeno principalmente a la especulación motivada por expectativas de revalorización, es decir, una burbuja.

Resulta ocioso señalar que el mercado inmobiliario es de enorme importancia para la economía en su conjunto.  En especial, para el sector específico de la vivienda, en la medida que representa el principal activo para la mayoría de las familias y que las alteraciones de precios necesariamente afectan sus hojas de balance, y por tanto, sus decisiones de gasto. Consecuentemente, el efecto macroeconómico llega a ser rotundo. Si no cómo se explicarían las crisis en EE.UU. y algunos países europeos.

También está el hecho no siempre razonado que, como todo mercado, el inmobiliario está sujeto a subas y bajas. En esa dinámica, coexisten muchas variables que influyen en los resultados finales. Por ejemplo, los servicios públicos (agua, alcantarillado, tratamiento de aguas servidas, energía eléctrica, gas natural, recojo y eliminación de basura) intervienen en el desarrollo de zonas y en la postergación de otras; el nivel de planificación urbana, y el desarrollo de las obras públicas.

Ahora bien, no siempre es fácil distinguir una burbuja de un boom en la construcción. No todo aumento de precios en bienes raíces se puede considerar una burbuja; puede tratarse de un periodo de bonanza en la economía (aumento en la productividad y el ingreso de los ciudadanos) y, especialmente, en el sector.

Con los ajustes realizados a los datos del Censo 2012 el departamento de Tarija tendría una población menor a la inicialmente estimada, es decir 482.196 habitantes y no 508.757. En términos relativos significa un aumento de 23,3%, algo superior al 21,2% nacional en el periodo intercensal 2001-2012; asimismo, su participación en el total del país pasó de 4,7% en 2001 a 4,8% en 2012. En ese mismo periodo (11 años), el precio de las viviendas, locales comerciales, lotes y terrenos se habría casi cuadruplicado en la ciudad de Tarija, dato sumamente alarmante.

Una virtud del censo  – quizá una de las pocas- es que desmitificó la idea acerca de que una masiva y permanente migración interna del resto de los departamentos y provincias hacia la ciudad de Tarija habría provocado un masivo déficit de propiedades y, por consiguiente, su encarecimiento. Entonces, nos empuja a la pregunta lógica: ¿Qué es lo que impulsa el aumento sostenido y desmedido en los precios correspondido por compras?

La respuesta es menos halagadora… como es el caso de la posibilidad de una burbuja inmobiliaria. Lo que también es necesario saber es que no siempre las burbujas terminan reventando, también suelen desinflarse.

Es preciso entender el mecanismo de formación de una burbuja especulativa. Inicialmente siempre existe un factor detonante que está justificado y es racional. Luego el mecanismo de retroalimentación de las expectativas toma el control y los precios suben porque los compradores están seguros que los futuros valores serán superiores y podrán gozar de significativos beneficios. Es decir, la psicología toma el control del proceso.

Por supuesto que la necesidad de compra de espacios para las familias es una realidad en Bolivia – donde 65% de las viviendas particulares es propia, lo que deja un 35% de habitantes sin casa propia-, proporción que se replica en Tarija. No obstante, varios componentes sumados a una expectativa creciente en torno a los precios de las propiedades compusieron la fórmula.

Se debe advertir que Bolivia no cuenta con un indicador oficial del precio de los bienes raíces, lo que dificulta el análisis del sector; sin embargo, para los que vivimos día a día el mercado inmobiliario vimos cómo en general los valores de las propiedades comenzaron sostenidamente a crecer, tuvieron un pico en 2008, bajaron un poco, y, desde fines de 2013 vuelven a subir.

Todo esto incentivó una burbuja especulativa en el mercado inmobiliario, puesto que el incremento de precios de forma sostenida se dio inicialmente por el detonante importante de un gran exceso de liquidez en la población, especialmente en la clase media/alta; pero, posteriormente se vio estimulada e inflada por las expectativas de incrementos futuros en las compras de inmuebles y en la construcción, lo que llevó a la especulación.

A todo el territorio nacional llegó la fiebre por el ladrillo, aunque con magnitudes y tendencias distintas. Las ciudades del eje central (Santa Cruz, La Paz y Cochabamba) rápidamente cambiaron su fisonomía y crecieron enormemente, sobre todo a lo vertical.

Tarija, en cambio, pese a ser la mayor beneficiada por los recursos extraordinarios del gas, no le acompañó en esa proporción la construcción de desarrollos habitacionales, en parte importante, debido al desincentivo de instituciones públicas ligadas a la actividad (registro, control y aprobación), que ralentizaron inversiones en esa actividad al no estar a la altura del reto (instancias demasiado lentas, burocráticas, opacas o conflictivas).

No obstante, alimentó la burbuja la preferencia por la compra de lotes y terrenos de ‘engorde’ más que la construcción o compra de viviendas hechas, esperando sacar réditos importantes en poco tiempo.

En 2008 se dio la cresta de esa ola en Tarija, de precios muy altos para lotes, terrenos, casas, departamentos y oficinas acompañados por compras de los mismos, que llegó también al área rural cercana a los centros urbanos. Pero, factores políticos (como el punto de quiebre en el juego de tensiones entre el gobierno central y el departamental, que finalizó con la destitución de su máxima autoridad) y factores económicos (congelamiento de recursos departamentales y algunos municipales, disminución radical de las remesas, controles a los recursos de actividades ilícitas) provocaron una tendencia al sinceramiento o racionalización paulatina de los precios.

DE NUEVO A LA ESPIRAL

Desde fines de 2013 nuevamente el mercado inmobiliario comenzó a dinamizarse y a reanudar la adormilada espiral de subidas constantes de precios acompañadas por compras. Factores económicos unidos a las proximidades de acontecimientos políticos atizan el fuego nuevamente.

Hay signos que no dejan de preocupar. Una primera impresión es que se habría operado un cambio en la cultura de compras de propiedades en Tarija, que va más allá de la satisfacción de una necesidad (techo), para definitivamente verla como inversión, en la cual las personas adquieren una vivienda para conservarla por un tiempo como activo que se revalorizará rápidamente.

Otro dato es que el incremento anormal de los precios de la tierra urbana y del metro cuadrado construido se sitúa por encima del valor de otros bienes, aún por el del mismo valor de las rentabilidades futuras del mismo bien por alquileres. Esto es, mientras los precios de venta han aumentado en grandes proporciones en los últimos diez años, los de los alquileres no continuaron con ese porcentaje.

Varios de los ingredientes del 2008 volvieron a la superficie y algunos otros con mayor fuerza. Por ejemplo, los créditos de vivienda de interés social, producto de la Ley de Bancos y Servicios Financieros, prometen impulsar la demanda de inmuebles para la clase media y, por consiguiente, de unas determinadas propiedades.

La norma, con relación a las viviendas sociales, está dando un empujón a la demanda que estaba latente (con necesidad habitacional) a fin de convertirla en real para el mercado (con capacidad adquisitiva).

Por qué no decirlo, desde la misma normativa, existe un ablandamiento en las exigencias para préstamos en la verificación de ingresos y el cálculo de la capacidad de pago, acompañado, en no pocos casos, por avalúos hipotecarios que exceden el valor de mercado. Aunque también es justo mencionar, todavía la mora es muy baja en los créditos hipotecarios.

Este año, de campañas políticas por las próximas elecciones, promete mayor celeridad en obras públicas, lo que significa mayores y más rápidos desembolsos de dinero que entran en el circuito de la economía local; además de mejor prestancia en el servicio en los trámites.

En el proceso de echar leña al fuego, entre otros están varios de los intermediarios (inmobiliarias) que, en su puja por capturar propietarios, les endulzan los oídos despertando o alimentando sus expectativas especulativas de venta.

OFERTAS

Vale la pena puntualizar que todo lo que se ofrece con objetivo de vivienda más allá de los 150.000 $us es más lento, pese a las buenas condiciones crediticias en el mercado nacional.

Lo que sí cambió en el mercado inmobiliario local es que la especulación en gran parte y nuevamente está siendo acompañada por compras. Por supuesto que, como en todo lado, no todo lo que está en vitrina se vende; hay bienes que están todavía por encima del precio de mercado. Esto se puede comprobar en la cantidad de inmobiliarias que se abrieron en los últimos cuatro años y en el tiempo que continúan en cartelera varias de sus ofertas que datan de similar tiempo a la de su inauguración.

Lo que se puede ver es que valor del suelo en Tarija nuevamente se ve incrementado sobre todo por factores especulativos; no obstante a ello, lo que más ha proliferado en la construcción son los edificios.  En cuanto a las casas, si bien en el mercado las independientes siguen vendiéndose más, las que están en condominios han proliferado bastante.

Ambos fenómenos, la creciente preferencia de unidades familiares en condominio y edificios en lugar de las viviendas independientes, refuerzan la tesis que la “Tarija segura”, de la que nos jactábamos hace años, se ha acabado y la prioridad de la gente es la seguridad y no, como antes, la cercanía al centro.

PARA EL APUNTE

Vale la pena añadir que los precios de la construcción en Tarija son relativamente más elevados que el promedio nacional por costos comparativos más altos en mano de obra y algunos materiales. Este fenómeno tiene su raíz, entre otras, al creciente nivel de ocupación que ha venido teniendo el Estado en los últimos años; de la distorsión del mercado laboral de parte de la Gobernación al sostener iniciativas como el Programa de Empleo Urgente, o la contratación de mano de obra ligada a la construcción para las obras públicas; precios de materiales de construcción (áridos, madera, cemento, hierro, etc.) y de materiales (pisos, sanitarios, cerraduras, grifería, cables, tubos, etc.) importados más altos debido al costo de transporte, etc.

En definitiva, se puede decir que parte importante de los recursos propios o financiados de la población se invierten en compras de viviendas de segunda mano y en lotes y terrenos de engorde (cuyo efecto no transforma la fisonomía de la ciudad); mientras que alrededor de poco menos de la mitad de lo gastado en propiedades se destinó a la creación de nuevas obras, realizadas tanto por inversores como por personas particulares. Recién en estos últimos dos años esa tendencia lentamente se está revirtiendo.

Lo que importa en definitiva es la generación de una instancia insterinstitucional de planificación y ordenamiento de la ciudad, capaz de preguntarse qué tipo de Tarija queremos todos, conformada entre otros por el Municipio, Setar, Cosaalt, Emtagas, Cámara de la Construcción, Colegio de Arquitectos y la ciudadanía. También, se hace imprescindible seguir el ejemplo de Santa Cruz de la Sierra con el Observatorio Urbano, integrado por una Cámara de Inmobiliarias, Asoban, Cadeco y otros a fin de realizar censos de la construcción inmobiliaria y estudios de oferta y demanda con el objeto de contribuir hacia una ciudad ordenada, con calidad de construcción, estética urbana y, lo que es más importante, estabilizar el mercado.

* RE/MAX es la multinacional de servicios inmobiliarios más grande del mundo (asentada en 95 países, donde es líder) y la más grande de Bolivia (con franquicias en Santa Cruz, La Paz, Cochabamba, Tarija y pronto, en Sucre)

Autor: Oscar Gonzales de Prada
Broker Owner RE/MAX* Tierra Nueva