Características de la vivienda
Tarija en los últimos puestos en tenencia de casa propia, pese a la economía del gas
Publicado en Tarija200|Mayo-Julio 2015|Edición N° 4
Comparativamente, a nivel nacional Tarija es el penúltimo departamento con menor porcentaje de tenencia de casa propia, es decir, 66 por ciento de las familias tiene una casa propia. El último es Santa Cruz con el 59,35 por ciento, los demás están por encima del 67,93 por ciento llegando hasta el 77,81 por ciento. En cuanto a alquiler Tarija es el segundo con el porcentaje más alto a nivel nacional, siendo el primero Santa Cruz con el 23,17 por ciento.
Si uno toma en cuenta la ciudad capital y sus alrededores (Cercado), la proporción de familias con casa propia es del 59,06 por ciento, este dato es menor al departamental, mientras que el porcentaje de personas que viven en alquiler aumenta a 25,33 por ciento. Eso demuestra que es un tema sensible, cual es la propiedad de la vivienda ya que la economía del gas no cambió la vida de las familias del departamento productor y billetera del país, sobre todo en su capital.
Esto se explica generalmente porque en la ciudad el costo de adquirir una vivienda es alto y más aún cuando se considera que Tarija está entre las ciudades más caras en la escala nacional. Debido a lo cual se incrementa el número de alquileres, aunque también es importante mencionar que la inmigración al departamento juega un papel importante, en la demanda de hogares para vivir.
“Esto corrobora que hay una demanda virtual importante: la alarmante falta de vivienda propia que, pese al ingreso de recursos excedentarios provenientes del gas a la economía regional y lo que eso debería dinamizar, aún no se traduce en demanda real, con poder de compra”, opinó el bróker tarijeño de la multinacional inmobiliaria RE/MAX, Oscar Gonzales de Prada, para quien las cifras expuestas confirman muchas cosas que se estarían dando en el mercado inmobiliario local desde hace una década como también desvirtuando otras.
El corredor inmobiliario comentó también que el último censo se encargó de desvirtuar migraciones importantes en la capital del departamento que pudieran presionar los precios de los bienes raíces al ampliarse la demanda y que más bien hizo que las propiedades suban de precios en los últimos 15 años debido a una gran liquidez de la economía del gas, comercio, contrabando y narcotráfico, y en algunos casos de orden transitorio, como las remesas provenientes de Argentina y España, pero que se quedó en algunos grupos económicos de poder y no habría trascendido más allá.
El gerente de RE/MAX Tierra Nueva, parte de la multinacional inmobiliaria (RE/MAX) la más grande del mundo, señaló, que para cerrar el círculo el costo comparativo de la mano de obra en el rubro de la construcción en el departamento se cotizó por encima de los niveles nacionales, debido a la ocupación que tuvieron las constructoras en obras públicas, el desarrollo de programas de empleo e incluso migraciones a los centros mineros en auge.
Tener una casa propia ha sido siempre uno de los símbolos de la vida para todas las familias a la que tantos aspiran día a día, sin embargo el Censo 2012 mostró que en el departamento de Tarija solo el 66 por ciento (83.697 familias) lograron este objetivo y que el 34 por ciento aun persiguen este sueño y que por los diferentes factores sociales y económicos no lo pudieron lograr.
Además, para el corredor inmobiliario, en la última década en general la clase media tuvo ayuda financiera para adquirir o renovar su auto, sus electrodomésticos, comprarse ropa o viajar a algún país vecino. Pero para la inversión más importante y permanente, la vivienda, el crédito hipotecario en general alcanzó sólo para compra de lote. “Lo que pasa es que con sus ingresos actuales y las propiedades caras, las personas sólo pueden resignarse a alquilar, a diferencia de varias de las capitales del departamento, en las que hay bajos precios de las propiedades, facilidades en los créditos a la vivienda, eficacia pública y disponibilidad más equitativa y creciente de ingresos en la ciudadanía se mezclaron en una fórmula óptima que dinamizó ese mercado”, dijo.
Una familia necesita más de 7.000 bolivianos de ingresos netos (saldo descontando préstamos y/o alquileres de los ingresos brutos) para que la entidad conceda un crédito hasta de 60.000 dólares. Es decir, si los precios de los departamentos de tres habitaciones están desde los 75.000 dólares, se hace impensable que estas familias puedan acceder al financiamiento, si es que estas llegan a contar con ese haber neto mensual. Obviamente, con propiedades de mayor superficie o en barrios más acomodados, los números se disparan y las exigencias de ingresos familiares mensuales se multiplican.
Gonzales de Prada señaló que un porcentaje mínimo de las propiedades con construcción que actualmente se ofrecen en varios medios son vendidas. Las publicaciones generan un efecto ilusorio de un mercado dinámico de casas y departamentos, pero las operaciones inmobiliarias están ralentizadas, puesto que los precios que piden los vendedores no bajan. “Uno puede comprobar en dependencias municipales en las oficinas de pago del impuesto a la transferencia o comparando las publicaciones recientes con las del año pasado que entre el 70 y 80 por ciento de la oferta de este tipo de inmuebles continúa sin venderse”.
El bróker de RE/MAX sostuvo que, si bien los dueños no logran el objetivo de vender sus propiedades, tampoco toman la decisión más racional, ante ese escenario, de bajar el precio que están pidiendo por su propiedad. “Los únicos dueños que pueden vender son aquellos que de una forma abierta o escondida bajan el precio de la propiedad entre un 30% o un 40%. Esos propietarios si pueden vender. Pero, por ahora, son pocos casos”, amplió al explicar que la variable precio, fundamental para lograr la venta, generalmente no depende del costo del bien, de la necesidad o expectativa del dueño y mucho menos del valor familiar que se le atribuye, sino de las fuerzas de oferta y demanda existentes.
No obstante, Gonzales de Prada se mostró optimista en cuanto al tiempo que se avecina. En su opinión, pese a que los distintos niveles de la institución pública contarán con menos recursos, esto no afectará sustancialmente a la demanda real, con capacidad de compra; mientras tanto, los precios de las casas y departamentos bajarán, ya que el ingreso de nuevas construcciones al mercado será más grande y hará la oferta más competitiva.
*RE/MAX inmobiliaria multinacional más grande del Mundo